L’achat de biens immobiliers en Europe est-il un investissement judicieux ?

Publié le 15 octobre 2021, 11:09

 

« Soyez réaliste et continuez », déclare Pol Robert Tansens, stratège en investissements immobiliers, en évoquant les rendements et les risques auxquels il faut s’attendre lorsqu’on achète une propriété en Europe.

Après une période de crise immobilière et économique, le marché immobilier européen a été fort ces dernières années. Les investisseurs internationaux sont toujours optimistes quant aux perspectives, entraînant une nouvelle croissance sur plusieurs marchés immobiliers européens en 2019. Même au Royaume-Uni, malgré une grande incertitude post-Brexit, les grandes villes comme Londres et Birmingham restent sur une trajectoire ascendante. Mais dans quelle mesure l’achat de biens immobiliers en Europe est-il intéressant pour les investisseurs ? Et, plus important encore, les investisseurs peuvent-ils espérer un bon retour sur leurs investissements immobiliers dans le climat actuel ?

En tant que responsable de la stratégie d’investissement immobilier chez BNP Paribas Fortis, Pol Robert Tansens possède une expertise dans le domaine de la gestion de patrimoine. Il nous fait part de son point de vue sur les grandes tendances de l’immobilier en Europe, ainsi que sur les perspectives auxquelles les acheteurs internationaux peuvent s’attendre s’ils choisissent d’investir dans l’immobilier en Europe.

Pourquoi les investisseurs immobiliers continuent-ils d’affluer vers l’Europe ?

Il y a quelques années à peine, tout le monde prédisait la fin de l’Europe, en particulier de l’Europe continentale. Berlin, Lisbonne, Dublin, Rotterdam et Zagreb sont parmi les villes européennes qui connaissent des niveaux de croissance élevés.

Cependant, les marchés immobiliers en Europe, qu’ils soient commerciaux ou résidentiels, sont en réalité très chers. Si l’on considère que les crises sont élevées et que les actifs immobiliers se négocient à des rendements incroyablement bas, cela rend la valeur sous-jacente des propriétés très élevée. Alors comment est-il possible qu’un continent connaissant une croissance économique modeste avec une inflation encore faible – bien que s’améliorant, quoique lentement – continue d’attirer les investisseurs mondiaux ?

La réponse est simple : tout est lié à la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), et cela n’a rien à voir avec l’immobilier. La BCE mène une politique monétaire souple consistant à maintenir les taux d’intérêt artificiellement bas ; le 25 juillet 2019, elle a décidé de les maintenir inchangés à 0,00 %, 0,25 % et -0,40 % pour… aussi longtemps que nécessaire.. Les investisseurs ne voient donc pas d’autre possibilité que d’investir dans l’immobilier. L’achat d’actions peut être trop risqué car elles sont volatiles, et les obligations sont chères compte tenu des rendements qui tournent toujours autour de niveaux très bas.

La réalité des investissements immobiliers en Europe

Même s’il est cher et que les rendements ne sont pas élevés, l’immobilier offre tout de même un rendement monétaire ou un revenu locatif net de quelques pour cent ; un rendement élevé comparé aux intérêts nuls offerts sur d’autres actifs. Mais, d’une certaine manière, il est également dangereux que les prix de l’immobilier soient soutenus par cette politique monétaire de la BCE.

La réalité est que certains marchés émergents sont en difficulté, avec des taux de croissance en baisse, des troubles, une baisse des prix des matières premières et une volatilité des devises. Les riches investisseurs des marchés émergents se tournent vers l’Europe car ils ont dû se diversifier en raison de ces problèmes. Ce continent, qui était une perte totale pour les investisseurs il y a dix ans, est aujourd’hui investi par ces mêmes investisseurs.

Tout ce que nous avons prédit est exactement le contraire. Il y a des marchés immobiliers qui se portent bien en général, avec beaucoup de flux de capitaux internationaux. En fait, l’immobilier équivaut à une obligation sécurisée, surtout si vous achetez dans les meilleurs quartiers. marchés immobiliers en Allemagnepar exemple. Mais partout en Europe, vous avez toujours la possibilité qu’une meilleure économie et une inflation plus élevée influencent positivement votre investissement. C’est la principale raison pour laquelle l’immobilier en Europe continentale et les marchés en redressement ont enregistré de si bonnes performances.

Faut-il s’inquiéter d’une faible inflation lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger ?

Certains investisseurs s’interrogent sur l’absence d’inflation et se demandent si cela a encore de l’importance. Il est entendu que nous avons toujours vendu de l’immobilier sur la base de l’argument suivant : à cause de l’inflation, votre investissement sera toujours protégé – c’est une protection de couverture. Aujourd’hui, cependant, nous n’avons pas d’inflation ou, si c’est le cas, elle ne représente que quelques pour cent. Lorsque les investisseurs demandent si cela a encore de l’importance, la réponse est oui.

L’inflation dans la zone euro est actuellement de 1,3 % à partir de juin 2019 et ne devrait pas connaître d’envolée importante dans les années à venir. Si, pour une raison ou une autre, l’inflation devait se redresser davantage, les investisseurs immobiliers pourraient en profiter car, outre une hausse potentielle de la valeur de leurs investissements, les contrats de location sont généralement indexés et revus à la hausse de manière régulière, comme au Royaume-Uni.

Une absence d’inflation continue et durable serait une mauvaise nouvelle pour un investisseur immobilier. Mais en cas de déflation, on assiste également à une baisse de la valeur des actifs, et ce n’est pas une bonne nouvelle non plus. L’inflation est toujours importante, et nous espérons retrouver une inflation saine de 2 % dans les années à venir – même si, comme l’a dit le président de la BCE, Mario Draghi, nous devons être patients.

Que va-t-il se passer avec les taux d’intérêt en Europe ?

La hausse des taux d’intérêt a été prédite pendant des années, mais tout le monde avait tort. Les taux d’intérêt sont encore très bas – ils se stabilisent au mieux – mais ils n’augmentent certainement pas de manière significative. L’Europe se trouve maintenant dans une situation où les taux d’intérêt sont pour la plupart inférieurs à 1 %.

Sans aucune inflation, les rendements ou les bénéfices potentiels n’augmenteront pas. Malgré cela, les investisseurs savent que s’ils achètent aujourd’hui, ils bénéficient d’un financement à un coût d’emprunt très bas. Cette tendance se manifeste presque partout dans le monde ; les marchés immobiliers sont très populaires, car tout le monde essaie de financer ou de refinancer son prêt hypothécaire pour acquérir une maison alors que les taux hypothécaires sont si bas.

De nombreux investisseurs s’interrogent sur les taux d’intérêt artificiellement bas : combien de temps vont-ils durer ? Encore un an, deux ou peut-être trois ? Personne ne le sait avec certitude, mais nous savons que les taux d’intérêt vont remonter. Nous pourrions alors avoir un sérieux problème de marché ; si vous avez acheté des biens immobiliers, qu’ils soient commerciaux ou résidentiels, avec des rendements faibles de 3 %, même une hausse de 1 à 2 % des intérêts peut avoir une sérieuse influence sur le rendement de vos bénéfices.

Lorsque vous financez votre bien immobilier, vous devez le faire à des taux fixes. Les acheteurs ne devraient pas envisager un financement à taux flottant, car en plus d’être dangereux, avec des taux d’intérêt si bas, pourquoi envisager un taux flottant ? Ce n’est plus nécessaire.

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Même si les taux d’intérêt devaient augmenter par la suite, votre coût d’emprunt serait fixe. En outre, si l’inflation augmente, votre coût d’emprunt reste plafonné tandis que vos revenus locatifs peuvent potentiellement augmenter en fonction de l’inflation ; c’est ainsi que les investisseurs immobiliers peuvent gagner de l’argent à l’avenir.

Quels types de rendements les investisseurs immobiliers européens peuvent-ils espérer ?

Sur les marchés principaux d’Europe, les rendements devraient être positifs mais faibles. Vous ne ferez peut-être pas 10-15 % par an, mais vous pourriez avoir un rendement en espèces de quelques pour cent par an. En réalité, les investisseurs devraient se concentrer sur les liquidités, et non sur les plus-values, car les marchés résidentiels de base sont déjà chers. Mais si vous achetiez sur des marchés dont l’histoire récente est plus troublée, comme l’Espagne (bien qu’elle se redresse très rapidement) ou la Grèce, vous pourriez avoir une chance de réaliser des plus-values si les économies continuent de s’améliorer.

Le marché commercial est similaire : soit vous achetez sur les marchés établis des bureaux et des commerces de détail et attendez un rendement en espèces d’environ 4-6% avec des plus-values limitées, soit vous achetez sur des marchés en reprise. Cela peut inclure le sud et le centre de l’Europe, peut-être l’Irlande et l’Europe centrale, ainsi que les villes plus régionales des pays européens ; les rendements pourraient être plus élevés, mais avec des risques beaucoup plus importants.

L’euro est actuellement assez stable, 1,12 contre la livre et 0,90 contre le dollar en juillet 2019. Les propriétés dans de nombreux pays sont encore essentiellement moins chères pour les étrangers, et les investisseurs pourraient en profiter si l’euro se renforce soudainement.

L’immobilier européen fait l’objet d’une demande extrêmement élevée, et c’est une classe d’actifs intéressante. Néanmoins, les investisseurs ne doivent pas surestimer leurs attentes en matière de rendement, ils doivent « être réalistes et continuer », comme j’aime à le dire.

Immobilier risqué ou stable : quels sont les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier ?

D’une part, nous avons les marchés immobiliers centraux et établis qui n’ont pratiquement pas connu de crise. D’autre part, les principales capitales européennes telles que Londres et Paris sont considérées comme un refuge sûr pour l’immobilier. Le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne, par exemple, ont pris la majeure partie du volume d’investissement, représentant plus de 70 % des transactions avant 2016-17, et restent les favoris des investisseurs. Certains pays voisins du sud de l’Europe, ainsi que certains pays du nord et d’Europe centrale, ont connu des marchés plus volatils au début de la décennie, mais connaissent désormais une croissance.

L’immobilier au Royaume-Uni

Le Royaume-Uni a jusqu’à présent résisté à la menace de l’incertitude liée au Brexit, Londres continuant de connaître une forte demande et une concurrence pour son meilleur stock. Les projets ferroviaires tels que Crossrail et HS2 entraînent une augmentation des investissements dans des régions telles que Birmingham, Essex et Berkshire. Parallèlement, Manchester et la région du Nord-Est bénéficient également de projets d’investissement de plusieurs millions de livres.

Investir en France

En France, Paris continue d’attirer de forts investissements et offre des rendements locatifs compris entre 3 et 4 %. Avec les Jeux Olympiques de Paris de 2024 et Grand Paris – actuellement la plus grande infrastructure de transport d’Europe – à l’horizon, les choses devraient rester solides. Plus au sud, Lyon connaît une forte croissance économique et la création d’emplois, ce qui génère une demande de biens immobiliers.

L’immobilier en Allemagne

De nombreuses personnes considèrent aujourd’hui l’Allemagne comme l’un des meilleurs pays où investir pour 2019. En fait, des grandes villes comme Berlin, Hambourg, Francfort et Munich figurent dans les listes des dix meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier. Les loyers dans ces quatre villes augmenteront probablement entre 6 et 7 % d’ici 2020.

L’immobilier ailleurs en Europe

Un investisseur a la possibilité soit d’investir dans des biens immobiliers très chers sur des marchés européens établis – mais il s’agit d’un investissement sécurisé à faible rendement – soit d’investir sur ces marchés où les prix ont chuté mais se redressent. Les investisseurs qui sont prêts à prendre un peu plus de risques peuvent obtenir un rendement plus élevé, mais pas sans prendre de risques.

Ailleurs en Europe, il y a des régions au nord, au sud, à l’est et au centre qui sont en plein essor et représentent de bonnes opportunités pour les investisseurs prêts à prendre plus de risques. En Italie, Milan et Rome se remettent de l’incertitude et connaissent une croissance stimulée par d’énormes investissements nationaux. L’Espagne aussi est en hausse après une période d’incertitude. Madrid et Barcelone ont toutes deux connu une baisse de la vacance et une augmentation des loyers de premier ordre. Aux Pays-Bas, les loyers augmentent plus que prévu dans des villes comme Amsterdam et Rotterdam, et cette tendance devrait se poursuivre.

Plus au nord du continent, la Suède est définitivement à surveiller. Le PIB a augmenté de 2,7 % en 2018 et les investissements ont connu une hausse de 17 %. Les investisseurs immobiliers peuvent chercher à profiter des faibles taux d’intérêt pour investir dans l’immobilier dans des villes telles que Stockholm.

Plusieurs villes d’Europe centrale et orientale valent également le coup d’œil. Prague, en République tchèque, a connu une sorte de boom de l’immobilier commercial au cours des deux dernières années. De l’autre côté de la frontière, en Pologne, des développements ont eu lieu à Varsovie, ce qui a attiré l’attention d’investisseurs aux aguets. Une autre ville qui semble sur le point de connaître un boom est Bucarest, en Roumanie. En 2018, par exemple, les investissements ont été presque cinq fois plus importants qu’en 2017.

L’Europe offre désormais des opportunités tant aux investisseurs défensifs qu’aux investisseurs opportunistes. Nous voyons un mélange d’investisseurs – ceux qui investissent dans les marchés principaux en espérant un rendement de quelques pour cent, et ceux qui investissent dans les pays européens pour profiter des reprises du marché immobilier.

Faut-il privilégier un investissement à haut risque plutôt qu’un investissement stable ?

En fin de compte, tout dépend du type d’investissement que vous voulez faire, du risque que vous voulez prendre et du rendement que vous recherchez. Les investissements à haut risque dans les marchés immobiliers plus émergents peuvent être une aventure gratifiante et passionnante. Toutefois, vous devez effectuer des recherches approfondies sur tout investissement potentiel et n’investir que ce que vous êtes prêt à perdre, si les choses ne se passent pas comme prévu.

Vous devriez également prendre le temps d’examiner ce que cela implique. Bien que les propriétés sur les marchés en redressement puissent être moins chères, il y a un certain travail primaire que vous devez faire avant d’acquérir une propriété à l’étranger. Au-delà des aspects juridiques liés à l’achat d’une propriété par des étrangers, chaque pays a ses propres formalités et exigences administratives, ce qui peut ajouter du temps et de l’argent à la transaction. En Espagne, par exemple, un notaire espagnol n’est pas tenu par la loi de divulguer toutes les informations. Vous devrez donc demander à un avocat d’effectuer des démarches supplémentaires pour s’assurer, par exemple, que le permis de construire est valide et qu’il n’y a pas de frais cachés (par exemple, des charges communes).

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Que devez-vous savoir avant d’acheter une propriété en Europe ?

Chaque pays aura des implications fiscales que vous devrez vérifier, comme suit :

  • quels sont les impôts locaux que vous devez payer ;
  • si vous êtes soumis au paiement de gains en capital ;
  • ce qu’il advient du bien en cas de décès ;
  • si vous devez payer des droits de succession.

Vos rendements nets sur les investissements immobiliers vont probablement diminuer dans les années à venir. Après tout, il est raisonnable de supposer que les taxes, les charges et les coûts vont augmenter dans de nombreux pays d’Europe. En fait, les impôts augmentent et certaines mesures d’allègement hypothécaire diminuent, par exemple aux Pays-Bas.

Cela ne doit pas être une raison pour s’abstenir d’acheter des biens immobiliers en Europe ; jusqu’à présent, les investisseurs n’ont pas été découragés d’acheter des biens immobiliers malgré des taxes plus élevées. Cela peut toutefois nuire à votre rendement, et les investisseurs doivent le savoir à l’avance.

Pourtant, le coût très faible de l’emprunt compense l’impact négatif de ces questions fiscales. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles, dans de nombreux pays européens stables, les prix du logement se sont stabilisés ou ont augmenté de manière significative, comme en Allemagne et sur un certain nombre d’autres marchés.

Une autre différence dont il faut être conscient se situe entre l’Europe continentale et l’Europe anglo-saxonne, comme le Royaume-Uni. En Europe continentale, où les locataires sont plus protégés, si vous avez un problème et que vous allez au tribunal, la procédure peut être très longue. Il peut, par exemple, être difficile d’expulser un locataire s’il cesse de payer son loyer, contrairement à ce qui se passe aux États-Unis et, dans une moindre mesure, au Royaume-Uni.

Quels types de propriétés en Europe les investisseurs devraient-ils envisager pour obtenir de meilleurs rendements ?

Une tendance majeure sur le marché immobilier européen est que les acheteurs recherchent des maisons plus petites. Ils ne choisissent plus d’acquérir de grandes villas ; après tout, celles-ci sont coûteuses à l’achat et à l’entretien. Les personnes âgées en particulier sont celles qui ont de l’argent, mais elles ne peuvent souvent pas faire face à l’entretien d’énormes maisons. Les jeunes, quant à eux, n’ont pas d’argent mais ne sont pas prêts à consacrer du temps à l’entretien de grandes propriétés. Par conséquent, nous constatons que le segment du luxe compte davantage de logements vacants et que les grandes villas dominent le marché.

Au contraire, les seniors préfèrent vendre leur maison et réinvestir dans des appartements de luxe plus petits avec vue. Ils sont prêts à mettre beaucoup d’argent dans un appartement cinq étoiles sans trop de travaux.

Même lorsque les jeunes n’ont pas assez d’argent, les parents sont souvent prêts à les aider. S’ils se contentent de le placer à la banque, par exemple, ils obtiendront peu de rendement puisque les taux d’intérêt sont proches de zéro. Si les parents veulent aider leurs enfants, ils pourraient envisager d’investir dans des logements plus petits et plus abordables. C’est aujourd’hui un élément clé dans notre société.

Il ne s’agit pas seulement d’une tendance financière, mais aussi d’une tendance sociale. Les promoteurs immobiliers et les investisseurs devraient donc envisager des maisons et des appartements de taille moyenne ou plus petite. Ils devraient également s’intéresser aux propriétés à haut rendement énergétique, ce qui est évidemment une affaire importante presque partout dans le monde. Cette « petite tendance » va même s’accélérer dans les années à venir. Même Dubaï, qui s’efforce d’avoir les plus beaux, les plus hauts et les plus longs bâtiments, se concentre sur la construction d’appartements et de maisons plus petits.

Qu’en est-il des investissements locatifs ?

Cette tendance s’est accélérée ces dernières années, l’immobilier étant de plus en plus considéré comme un objet d’investissement. Même des familles achètent des biens immobiliers en Europe comme résidence secondaire avec l’idée de trouver un locataire.

Si vous louez un bien immobilier, vous pouvez obtenir un rendement locatif de 2 à 4 % net après charges. Ce n’est pas trop élevé comme rendement – c’est même plutôt bas – mais aujourd’hui, tout est relatif. Si l’on compare ce rendement à celui de 1 % d’une obligation d’entreprise à long terme, l’achat d’un bien immobilier permet aux investisseurs de bénéficier de rendements plus élevés.

Vous devez cependant être prudent, car un locataire peut se retirer ou décider de ne plus payer. Comme nous l’avons mentionné, cela peut être problématique en Europe continentale – ces flux de loyers ne sont donc pas nécessairement garantis. Mais si vous achetez la bonne maison au bon endroit et que vous trouvez un locataire avec un bon salaire, vous pouvez obtenir un meilleur rendement par rapport aux obligations ou à d’autres classes d’actifs. C’est exactement ce que font les gens aujourd’hui.

Cette tendance va s’accélérer – à moins que les taux d’intérêt ne remontent soudainement – car même chez BNP Paribas Fortis, nous voyons de plus en plus de cas où de nouveaux prêts sont accordés à des familles pour financer une résidence secondaire.

Eddy Melanson
Eddy Melanson

Véritable touche à tout, bricoleur et hackeur dans l’âme, Eddy vous partage ses tuto, astuces et conseils pour tirer le maximum de votre matériel informatique, qu’il s’agisse d’Hardware ou de Software.

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