Hypothèques espagnoles : un guide pour les acheteurs de maison

Publié le 15 octobre 2021, 11:12

 

Si vous envisagez d’acheter une propriété en Espagne, lisez notre guide pour savoir quels prêts hypothécaires espagnols sont disponibles pour les expatriés et comment les demander.

Il n’y a pas de restrictions pour les acheteurs étrangers l’achat de biens immobiliers en Espagne. Il est important de connaître les spécificités des prêts hypothécaires espagnols avant d’acheter votre propre propriété.

Nous vous expliquons ici les principaux éléments à prendre en compte avant de demander un prêt hypothécaire en Espagne.

Devriez-vous acheter une propriété en Espagne ?

Ces deux dernières années, le marché de l’immobilier en Espagne s’est finalement redressé après une longue période d’effondrement consécutive à la crise financière.

En novembre 2018, les prix des logements ont augmenté de 5,6 %. Le marché restera dynamique en 2019.

Les prêteurs hypothécaires espagnols offrent un éventail de produits hypothécaires pour les investisseurs étrangers. En fait, le gouvernement gère un régime spécial de visa et de propriété.

Si vous achetez en Espagne, vous devez penser à long terme. L’impôt sur les plus-values en Espagne de plus de 20 % peut annuler tous les avantages de l’achat pour les investisseurs à court terme.

En outre, les acheteurs doivent tenir compte des frais de transaction immobilière, qui représentent environ 10 à 15 % de la valeur du bien. Même si les prix des maisons augmentent, il est probable que vous aurez besoin d’un minimum de trois à cinq ans pour compenser ces coûts.

Le visa d’or espagnol pour les acheteurs internationaux de biens immobiliers

Pendant la récession du marché, le gouvernement espagnol a décidé d’accueillir les investissements étrangers dans l’immobilier. Cela signifie que, sous certaines conditions – notamment un niveau d’investissement minimum qui peut être réparti entre plusieurs propriétés – les investisseurs peuvent recevoir un visa d’or. Permis de résidence en Espagne.

Le visa d’or permet aux personnes remplissant les conditions requises de résider en Espagne et de voyager dans toute l’UE. Toutefois, il ne permet pas de travailler ni d’accéder aux prestations de l’État. Les visas dorés nécessitent un investissement d’au moins 500 000 euros (sans financement).

Un consulat espagnol dans votre pays d’origine pourra vous fournir des informations sur l’obtention d’un visa doré espagnol.

Types de prêts hypothécaires espagnols

L’Espagne propose les types de prêts hypothécaires habituels, ainsi que des prêts hypothécaires espagnols supplémentaires destinés aux expatriés et proposés par des banques internationales et des banques espagnoles.

De nombreux prêts hypothécaires espagnols ne comportent aucune restriction quant au prix d’achat ou à la nationalité. Certains produits favorisent les acheteurs de certains pays ou l’achat de biens dans certaines régions.

La plus grande différence entre les prêts résidentiels et non résidentiels est le ratio prêt/valeur (LTV) maximum autorisé par les banques. Les résidents peuvent généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur estimée de la propriété. Les non-résidents sont limités à un ratio prêt/valeur de 60-70 %, selon le type de prêt.

La bonne nouvelle est qu’il est possible d’emprunter une somme bien plus importante que la valeur de la propriété – jusqu’à 100 % dans certains cas – lors de l’achat d’une propriété reprise par une banque en Espagne.

Certaines banques peuvent n’être disposées à accorder un prêt hypothécaire aux acheteurs étrangers que pour leurs propres biens immobiliers. Dans ce cas, vos possibilités d’obtenir un prêt hypothécaire peuvent être étroitement liées à une propriété particulière.

Dans certains cas, le prêt hypothécaire que vous obtenez peut être basé sur l’évaluation de la propriété par l’évaluateur de la banque plutôt que sur le prix que vous payez. Ainsi, si un évaluateur évalue votre propriété à 125 000 €, vous pouvez traditionnellement emprunter jusqu’à 87 500 €, même si votre prix d’achat n’était que de 100 000 €.

Calculateurs de prêts hypothécaires espagnols

La plupart des prêts hypothécaires espagnols sont des taux variables liés au taux d’intérêt annuel. Euribor (taux interbancaire européen offert) plus une marge.

Par exemple, avec un Euribor à -0,37 % au début de 2019, et des taux hypothécaires à taux variable allant de 1,8 à 3 %, vous pourriez théoriquement ne payer que 1,43 %.

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De nombreux prêteurs proposent également des prêts hypothécaires à taux fixe, dont les taux varient entre 2,4 et 3 %, en fonction de la durée du prêt.

Coût de l’obtention d’un prêt hypothécaire espagnol

Si vous faites appel à un prêteur hypothécaire espagnol, vous devez prévoir jusqu’à 10-15% du montant total de l’achat pour les frais de transaction.

Ainsi, si votre propriété est évaluée à 120 000 € et que vous pouvez emprunter 70 % de ce montant, vous devez disposer d’un acompte de 36 000 € et d’une épargne de 1 760 €.

Les frais de clôture habituels comprennent les droits de transfert et de timbre, les frais d’arrangement et d’ouverture de la banque, les frais de notaire et d’enregistrement, et les frais d’évaluation de la banque.

Les transferts de propriété en Espagne se font par le biais d’actes d’achat publics, qu’un notaire certifie. La vente n’est pas officielle tant que le notario signe en utilisant son firma protocolizada, pour laquelle des frais s’appliquent. Dès que le notaire certifie que tous les documents sont en ordre, l’acte est prêt pour les impôts.

Taxes sur les achats de biens immobiliers en Espagne

Les propriétés résidentielles sont soumises à diverses taxes espagnoles, qui sont toutes payées par l’acheteur. Les droits de mutation représentent jusqu’à 10 % du prix d’achat, en fonction de la localisation de la propriété. Par exemple, la taxe de transfert à Madrid est de 6,1 %, mais en Catalogne et à Valence, vous paierez le taux le plus élevé de 10 %.

La taxe de timbre varie également selon l’endroit et se situe entre 0,5 et 1,5 % du prix d’achat. Parfois, l’acheteur paie le droit de timbre du vendeur. plusvlia la taxe, qui varie en fonction de la durée d’occupation du bien transféré par le vendeur.

Ces frais font généralement partie des frais de clôture du prêt hypothécaire. Ils peuvent devoir être payés directement à une ou plusieurs autorités fiscales.

Assurance immobilière en Espagne

Tous les propriétaires de biens résidentiels espagnols doivent souscrire une assurance habitation couvrant la valeur du bien. L’assurance-vie n’est pas obligatoire, mais de nombreux prêteurs exigent des emprunteurs qu’ils souscrivent une police d’assurance-vie suffisante pour rembourser le solde du prêt hypothécaire.

Vous pouvez également envisager de souscrire une assurance hypothécaire, qui vous protégera si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements hypothécaires. Le fait d’avoir une police d’assurance-vie active et une police d’assurance hypothécaire avant de demander un prêt hypothécaire peut même donner accès à de meilleurs taux d’intérêt.

Considérations fiscales et déductions en Espagne

Les non-résidents d’Espagne sont tenus de payer l’impôt sur le revenu espagnol et un impôt potentiel sur les biens espagnols. Cependant, si vous passez plus de 183 jours en Espagne, vous pouvez être considéré comme un résident espagnol. résident espagnol à des fins fiscales.

Cela vous exposera à payer une taxe de 19-21% sur les plus-values (si vous vendez votre propriété).

Vous pouvez également être soumis à l’impôt sur la fortune pour vos actifs mondiaux. Si votre patrimoine est supérieur à 2 millions d’euros, vous pouvez être tenu de payer un impôt pouvant atteindre 2,5 % de la valeur totale de votre patrimoine mondial. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur les impôts en Espagne.

En plus de l’impôt sur les revenus locatifs, l’Espagne prélève également un impôt foncier compris entre 1 % et 2 % de la valeur de la propriété par an, selon l’endroit. Vous pouvez également être soumis à une cotisation spéciale de 3 % par an pour le droit de posséder une propriété en Espagne.

La bonne nouvelle, cependant, est que l’Espagne permet de déduire les intérêts hypothécaires, les réparations, l’entretien, les frais de location et jusqu’à 3 % d’amortissement du prix d’achat d’une maison.

Avant de demander un prêt hypothécaire espagnol

Avant de faire une demande de prêt hypothécaire espagnol, vous avez besoin de Número de Identificación de Extranjeros (NIE) – un numéro d’identification pour les étrangers.

Ce numéro est similaire à un numéro de sécurité sociale américain ou à un numéro d’assurance nationale britannique. Vous ne pouvez pas acheter une propriété ou obtenir un prêt hypothécaire en Espagne sans un NIE.

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Si vous êtes en Espagne, vous pouvez commencer la procédure de demande de NIE dans n’importe quel commissariat de police local. En dehors de l’Espagne, la meilleure façon de demander un NIE est de contacter votre consulat espagnol local.

Pour demander un NIE, vous aurez besoin des documents suivants :

  • Un formulaire Formulaire EX-15 rempli
  • Document(s) justificatif(s) pour montrer pourquoi vous avez besoin d’un NIE
  • Copie des pages de votre passeport et passeport original
  • Deux photos d’identité
  • 9 € – 12 € de frais pour la présentation du formulaire fiscal 790

Comment demander un prêt hypothécaire espagnol

La plupart des grandes banques espagnoles proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, notamment Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), et CaixaBank. Vous pouvez également obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque internationale telle que Chase ou IMS.

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire pour une propriété espagnole, le meilleur conseil est de commencer tôt et de faire le tour du marché. Bien que le processus officiel d’obtention d’un prêt hypothécaire ne puisse commencer qu’après la conclusion d’un accord de vente, il est à la fois possible et conseillé de commencer à élaborer votre prêt hypothécaire en même temps que vous achetez un bien immobilier.

Il existe de nombreux produits financiers disponibles pour les non-résidents, et les conditions de tout produit spécifique peuvent imposer des limites aux propriétés que vous pouvez acheter.

Documents à fournir pour demander un prêt hypothécaire espagnol

Que vous passiez par un prêteur hypothécaire espagnol ou international, vous aurez besoin – au minimum – des éléments suivants :

  • Numéro NIE
  • Preuve d’emploi ou de revenu
  • Un pré-accord avec le vendeur
  • Preuve que l’impôt foncier est payé à ce jour
  • Détails de vos dettes et hypothèques actuelles
  • Copies de tous vos titres de propriété existants (en Espagne et ailleurs)
  • Registres de vos actifs actuels
  • Tout accord prénuptial (le cas échéant).

Une fois que vous avez soumis votre dossier complet à la banque et que les souscripteurs ont tout traité, la banque vous fera une offre de prêt hypothécaire. Il ne s’agit pas forcément de la meilleure offre de la banque, alors n’hésitez pas à la soumettre à un concurrent. Souvent, le concurrent essaiera de vous faire une meilleure offre, que vous pourrez ensuite présenter à la banque initiale pour voir si elle est disposée à améliorer son offre initiale.

Bien que vous n’ayez pas besoin de payer spécifiquement pour obtenir une offre, un conseil ou une consultation en matière de prêt hypothécaire, vous devrez peut-être payer pour une évaluation de la propriété, un avocat local ou un traducteur espagnol (qui ne travaille pas pour le prêteur hypothécaire).

Ces services peuvent vous aider à éviter d’être induit en erreur ou de subir des pressions de la part de vendeurs très motivés qui peuvent être prêts à profiter d’acheteurs non-résidents.

Eddy Melanson
Eddy Melanson

Véritable touche à tout, bricoleur et hackeur dans l’âme, Eddy vous partage ses tuto, astuces et conseils pour tirer le maximum de votre matériel informatique, qu’il s’agisse d’Hardware ou de Software.

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