Tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans un appartement au Danemark

Tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans un appartement au Danemark
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Partie I – Le marché du logement danois – Aperçu

Est-ce maintenant le bon moment pour acheter?

a) La réponse courte Mon avis . Je pense que si vous voulez acheter et «tenir» – par exemple ne pas vendre – pendant ~ 5 à 10 ans minimum (pour vivre ou pour louer – et plus près de la barre des 10 ans), vous pouvez y aller.

Ceci, comme cela a été le cas historiquement – dans l’ensemble du pays – les prix des maisons ont augmenté, du moins en termes nominaux. Les prix peuvent chuter demain (ou dans 3 ans), mais il est très probable qu’ils remontent à long terme. Cela peut dépendre par zone, ville, etc.

Pourtant, ce n’est que mon opinion. Ce n’est pas sûr, nous ne pouvons pas prédire l’avenir et tenter de le faire est risqué au mieux.

Mais si vous achetez pour spéculer, je ne pense pas que ce soit une décision judicieuse. Je ne pense pas que les prix augmenteront beaucoup par rapport à leur niveau actuel. Je serais heureux de le faire, mais je pense que le gouvernement intervient et continuera à intervenir pour empêcher le marché de se réchauffer davantage. Pourtant, il se peut que j’ai eu tort et que nous nous retrouvions comme à Stockholm.

b) La réponse la plus objective.Si vous devez acheter ou non dépendra de votre cas particulier. Toutefois, si vous examinez les données, cela pourrait être un choix judicieux:

Premier – Copenhague n’est pas trop chère par rapport aux autres grandes villes européennes, comme vous pouvez le constater ci-dessous dans le prix au mètre carré dans les lieux centraux:

La source: .

Seconde –tous les besoins doivent aller quelque part. Jusqu’à présent, tout a été canalisé pour faire monter les prix des actifs – tout actifs – en valeur. Tant que les presses d’impression continueront à pomper, il est probable que les prix continueront d’augmenter, en l’absence de changements majeurs dans la législation.

Troisième– Si l’alternative est de payer un loyer élevé – comme c’est le cas pour la plupart des gens – il est probable que vous puissiez obtenir un loyer moins cher traiter sur une base mensuelle en achetant. Cela dépendra bien sûr du montant de votre loyer et du type de prêt auquel vous aurez accès. Mais, toutes choses égales par ailleurs, si vous obtenez un prêt sans remboursement de capital, l’achat coûtera moins cher la majorité du temps.

Quelles autres choses devriez-vous savoir sur le marché danois?

Trois choses:

Premier – Le Danemark dispose de nombreux logements sociaux bon marché et subventionnés. Si vous pouvez louer un appartement social, vous aurez une meilleure offre que d’en acheter un. Il y a des listes d’attente et tout ça, mais si vous avez un appartement subventionné, vous payerez si peu en loyer que vous disposerez de beaucoup de liquidités pour investir dans des actifs plus liquides et plus performants que l’immobilier.

Seconde – Le Danemark est un marché immobilier très compétitif, surtout dans le bas de gamme. Si vous souhaitez acheter une propriété de 1 à 3 millions de DKK, vous aurez beaucoup de concurrence. Cela vous rendra assez « impuissant » – et, à cause de cela, vous aurez du mal à trouver un bon accord. La raison en est que les barrières à l’entrée sont très basses – les prêts sont très bon marché et les banques n’exigent que 5% de la valeur de la propriété à titre d’acompte.

Troisième et le plus important – Il existe une discrimination à l’égard des étrangers sur le marché immobilier danois. Pour celui-ci, laissez-moi élaborer:

  • Si vous n’êtes pas danois – et même si vous êtes citoyen de l’Union européenne, les banques et les conseillers ne vous traiteront pas de la même manière que si vous étiez un Danois. Vous n’obtiendrez pas les mêmes offres.
  • Plus précisément, vous pourriez avoir besoin de verser des acomptes plus élevés (pas 5%, comme un Danois – mais 10%, ou 15%, voire parfois plus), des prêts spécifiques ne vous seraient peut-être pas proposés (par exemple, «aucun remboursement», intérêts actualisés chaque année), et vous ne pourrez peut-être pas emprunter autant qu’un Danois.

Ce n’est pas une opinion – est un fait. Je suis citoyen de l’UE et ma femme aussi. Nous avons tous les deux de bons emplois bien rémunérés à Maersk, et nous disposions de suffisamment de capital pour mettre 20% en acompte pour la plupart des propriétés. Malgré tout, malgré tout cela, une banque n’a pas voulu nous accorder un prêt «sans remboursement» et l’accès aux produits les plus flexibles et les plus risqués.

Ce n’est pas toujours comme ça, mais j’ai entendu la même histoire de presque tous mes amis étrangers. La seule solution consiste à rencontrer davantage de banques et de conseillers. Certains sont trop conservateurs.

Il existe cependant une raison pour ce parti pris anti-étranger. Les banques craignent que – si tout va bien, si les prix s’effondrent de 50% – vous saisissez votre appartement par défaut et revenez dans votre pays – laissant la banque avec la maison en fonds propres et la souhaitant bonne chance .

Les Danois ne peuvent techniquement pas faire cela, mais si vous le faites en tant qu’étranger, la banque sera assez impuissante pour vous poursuivre en justice une fois que vous quitterez le pays.

+ En plus de tout cela, il existe des lois spécifiques qui «discriminent» les non-Danois, et la participation aux enchères peut aussi être compliquée si vous n’êtes pas citoyen danois. Plus à ce sujet, dans la section suivante.

Règles / lois à connaître avant de commencer à regarder! 📚

Il existe une multitude de règles et de lois relatives au logement au Danemark et la plupart sont très complexes. Voici le récapitulatif des plus importants:

Ejer vs. Andels – Définitions

Il existe deux principaux types d’appartements / maisons au Danemark – “Ejer” et “Andel”.

Pour “Ejers”:

  • Vous êtes le propriétaire de l’appartement et, comme dans d’autres pays, vous payez des dépenses communes telles que le nettoyage des halls, le vicevaerten («maître de maison»), le ramassage des ordures, l’assurance de la construction, etc., à une association de propriétaires appelée «ejerforening».
  • Comme c’est votre appartement, vous pouvez faire ce que vous voulez avec. Vous pouvez le louer, faire Airbnb, ajouter et supprimer des murs et faire toutes sortes de choses qui seraient normales dans tous les autres pays.
  • Pourtant, il y a certains règles définies par ejerforening – par exemple, vous ne pouvez pas changer l’extérieur / la façade de votre appartement ni transformer l’endroit en studio de répétition pour groupe de heavy metal.
  • Si vous achetez un Ejer, vous pouvez obtenir tous les prêts bon marché et fantaisie.

Pour Andels, les choses sont différentes:

  • Pour Andels, vous n’êtes pas propriétaire de l’appartement– vous êtes un «investisseur» ou un actionnaire d’une association propriétaire du bâtiment.
  • Comme vous n’êtes pas le «propriétaire», vous donnez le pouvoir et le contrôle à l’association. Andels a beaucoup plus de règles et de règlements et ils sont souvent très stricts.
  • Par exemple, vous ne pouvez pas louer votre andel – ou, si vous le pouvez, vous ne pouvez le faire qu’à un prix fixe, à un prix bas et pour une durée déterminée, et seulement après avoir reçu l’approbation de l’association.
  • Vous n’êtes également pas autorisé à fixer le prix de vente, si vous décidez de déménager. Au lieu de cela, le prix de vente est fixé par l’association.
  • En plus de la réglementation, les coûts de fonctionnement pour andels sont généralement beaucoup plus élevésque pour les ejers – les dépenses communes à l’association et les prêts pour acheter les andels sont plus chers que pour les ejers.
  • À andels, comme l’association dépend beaucoup, la situation financière de l’immeuble jouera un rôle important dans la détermination du fait que l’achat de l’appartement est une bonne affaire ou non.

Cela a l’air sombre, non? Mais, andels a une chose en leur faveur: le prix d’achat est souvent beaucoup plus bas que celui d’en ejer. Il ya aussi, à cause de tout ce qui précède, de bons et de mauvais andels – mais les meilleurs andels ont une liste d’attente et sont difficiles à « attraper ». (Ça aide d’avoir des amis à l’intérieur les bons andels, prêts à vous aider à sauter cette liste.)

Devriez-vous acheter Andels?

Je ne recommande pas aux étrangers d’acheter des andels. Les règles et la rigidité sont pénibles – et, à mon avis, ce n’est pas une bonne affaire.

Je considère que andels n’a de sens que si:

a) vous comptez rester à long terme en DK et ne comptez pas partir plus de quelques semaines par an
b) vous trouvez un très bon andel (bon emplacement, bons frais, bonne taille, règles raisonnables).

J’ai des amis qui ont acheté andels et qui sont très heureux. Je ne le ferais jamais, cependant.

À cause de cela, je n’ai pas acheté d’andels et j’ai fait des recherches et je me suis préparé à acheter un ejer à la place. Le reste du guide est spécifique à l’ejer.

Les autres règles à connaître

Pour acheter et vendre:

  • Exigences relatives au versement d’un acompte.Vous avez besoin d’au moins 5% du prix d’achat pour acheter une propriété, et probablement plus en tant qu’étranger.
  • Multiplicateur de prêt. Il n’existe pas de règle écrite à ce sujet, mais au début de 2018, les banques ne vous prêteront pas pour des appartements d’une valeur supérieure à 3 à 5 fois votre salaire annuel brut (avant impôts).
  • Les gains en capital . Voyons que vous avez acheté votre appartement pour 3 m. Si vous voulez le vendre pour 5 millions de dollars, vous obtiendrez un gain en capital de 2 millions de dollars. Au Danemark, ce gain n’est pas imposé. Difficile à croire, étant donné que le Danemark est le pays le plus imposé au monde et que tout le reste est taxé (et très fortement). Cependant, il ya un problème: vous ne payez pas de gains en capital si vous habitez dans la propriété que vous vendez. Si vous avez acheté, loué puis vendu, vous devrez payer 35% du gain ou plus à Skat.
  • Appartements nécessaires . Au Danemark, il existe quelque chose appelé bopælspligt. Si votre appartement possède cet état de fait – et 99% d’entre eux en ont -, cela signifie que l’appartement ne pourra pas être vide avant six mois. La loi vous oblige donc à louer votre appartement s’il est vide.
  • La règle des 5 ans pour les étrangers.Si vous n’êtes pas citoyen de l’UE / EEE, vous devez obtenir la permission du ministère danois de la Justice pour acheter une propriété (votre avocat s’en chargera généralement). Ensuite, même si vous êtes citoyen de l’UE / EEE (et bien sûr de tous les autres non-Danois), vous êtes toujours lié à la règle des 5 ans. C’est-à-dire que si vous achetez une propriété avant de vivre au Danemark pendant cinq années complètes, puis que vous quittez le pays (quelle que soit la raison), vous serez alors obligé de vendre la propriété dans les six mois.Vous ne pouvez pas le garder. Si le marché venait juste de s’effondrer à ce moment-là, c’est une chance, mais vous devez quand même vendre. (Si vous avez acheté après trois ans au Danemark, mais que vous vivez maintenant dans le pays depuis plus de cinq ans, cette condition est levée. Vous êtes satisfait.)

Louer:

  • Contrôle de loyers. Le contrôle des loyers concerne la plupart des propriétés au Danemark. Cela signifie que vous ne pouvez pas louer votre appartement pour un montant supérieur à un montant spécifique, qui dépend de votre kommune, de la taille de la propriété et du fait que le lieu soit meublé ou non. Dans la plupart des endroits, ce «loyer contrôlé» est bien inférieur au prix du marché. Si vous avez un gros emprunt, cela signifie que si vous devez louer votre place à quelqu’un aux taux officiels vous risquez de perdre de l’argent .
  • Vous ne pouvez pas tricher avec le contrôle des loyers. Ou, techniquement, vous pouvez, mais si le locataire s’adresse à la «commission de location» du gouvernement (une institution) et que celle-ci inspecte la propriété à la demande du locataire et constate que vous avez facturé plus que prévu, vous serez obligé pour: a) baisser le loyer du locataire au niveau «officiel» et b) rembourser au locataire la différence entre ce que vous lui avez facturé et le niveau «officiel» pour le temps accumulé qu’il / elle y a vécu.

Boom. Je connais des amis qui ont dû payer – c’est méchant, et vous pouvez perdre une tonne d’argent.

À présent – cette règle ne s’applique pas aux appartements situés dans des immeubles construits après 1992 . Si vous avez acheté un appartement dans un immeuble construit en 2000 ou 2012, vous êtes autorisé à le louer à votre guise. (Cette option de retrait ne comprend pas les rénovations – elle doit être un nouveau bâtiment!)

  • Règle du locataire de 2 ans.Si quelqu’un loue votre appartement depuis plus de deux ans, vous ne pouvez plus le renvoyer et vous ne pouvez pas non plus modifier les conditions du contrat (loyer, etc.). Donc, techniquement, il est possible que vous obteniez indéfiniment une personne payant des prix au loyer contrôlés par le loyer et que vous perdiez ainsi une somme d’argent gigantesque. (Je suppose que vous pouvez vendre aussi).

Vous ne pouvez expulser le locataire que si vous avez emménagé vous-même dans l’appartement – mais vous devez donner une préavis d’un an. La meilleure façon de résoudre ce problème consiste à a) louer votre appartement à des personnes de confiance (amis, collègues, etc.), b) à louer par l’intermédiaire d’une entreprise qui se chargera de tous les période d’un an ou similaire. Tu peux voir .

Important!Comme vous pouvez le constater, il peut s’avérer très délicat de louer votre appartement à DK – si vous envisagez de le faire, rencontrez un avocat, indiquez-lui vos objectifs spécifiques, demandez-lui de rédiger le contrat de location et spécifiez-le. instructions sur la façon de vous protéger. Suivez ensuite les instructions au détail.

Également! Attention au Danemark et à la législation. Deux choses:

  • Le Danemark est un petit pays généralement homogène. Il est beaucoup plus facile de changer les lois dans un pays comme le Danemark qu’en Italie ou au Mexique.
  • Le Danemark est un pays très socialiste, de gauche (du moins en matière sociale), avec l’un des plus (sinon le plus) représentation anti-étrangère au parlement de tous les pays de l’UE.

Cela peut être un cocktail dangereux – par exemple. si trop d’étrangers louent des appartements sans contrôle du loyer, il n’est pas exagéré que le gouvernement modifie les lois et le fasse rapidement.

Vraiment, le Danemark et les Danois n’aiment pas que quelqu’un se débrouille très bien (ou beaucoup mieux que la moyenne), et je ne serais pas surpris qu’ils modifient les lois et les impôts pour «corriger» les choses.

(J’espère que mes craintes sont exagérées, mais encore une fois, vous faites le plus gros achat de votre vie – vous avez plutôt les faits en tête, n’est-ce pas?)

Possibilités de financement (hypothèques) au Danemark

Quel prêt pouvez-vous obtenir? Le système danois – 15/05/80

  • 5% –Pour acheter une propriété au Danemark, vous devez respecter le minimum (l’acompte ) représente 5% du prix d’achat. Vous pouvez en mettre plus si vous le pouvez ou le souhaitez, mais vous ne pouvez pas en mettre moins. Cela doit venir de votre capital – votre épargne, l’argent de la famille, etc.
  • 15% –Les 15% suivants, s’ils ne sortent pas de votre poche, peuvent être déposés par la banque – avec un prêt banquaire , que nous qualifierons de «prêt onéreux».
  • 80% –Le reste de l’achat – de 20% à 100% – peut être financé via prêts realkredit – les prêts «bon marché», qui font les gros titres pour leurs taux d’intérêt négatifs.

Si vous avez de l’argent, vous pouvez mettre les 20% (5% + 15%) vous-même et éviter le prêt onéreux. Vous pouvez même en mettre plus – 25%, 30%, 40%, mais, avec des taux d’intérêt nuls, vous ne voudrez peut-être pas le faire.

Remarque– Si vous êtes étranger, vous devrez probablement en mettre plus. Dans certains cas, les banques ne vous prêtent pas d’argent même si vous mettez 20% ou même 25%, en particulier pour les cas «plus risqués» lors d’un achat de projet.

Prêts RealKredit – Tout ce que vous devez savoir

C’est là que ça devient passionnant. Au Danemark, vous pouvez obtenir trois types de prêts hypothécaires / prêts immobiliers: les intérêts fixes, les intérêts variables et une combinaison des deux.

Premier – intérêt fixe. Vous pouvez obtenir un prêt à taux fixe, par exemple de 2 millions de DKK, assorti d’un taux d’intérêt fixé pour 10, 20 ou 30 ans.

En 2018, le prêt fixe le plus courant est le prêt de 30 ans avec un taux de 2% par an. Si vous bénéficiez de ce prêt, cela signifie que les intérêts de votre prêt hypothécaire en 2030 seront toujours de 2%, même si les taux d’intérêt globaux atteignent, par exemple, 10%. Si vous voulez couvrir vos risques, c’est une bonne option.

Compliqué à part – Le système danois est spécial – ces prêts ne sont pas émis par des banques, mais sont plutôt des obligations – des obligations flottantes – émises par instituts de crédit en votre nom. Cela signifie que la dette n’est pas détenue par une banque spécifique pour tous ses clients, mais par (en théorie) un ensemble diversifié d’investisseurs, qui sont généralement des fonds de pension, des hedge funds, etc. Cela signifie que le prêt lui-même – les intérêts sur les obligations – ne peuvent pas être négociées, car c’est le marché lui-même qui fixe les prix des prêts hypothécaires.

Ces obligations sont achetées sur les marchés financiers et, à cause de cela, leur prix est comparable à celui des marchés financiers. Cela signifie que, selon le prix de l’obligation à 2 ans à 30 ans, par exemple, vous devrez peut-être emprunter plus (ou moins) d’argent lors de la constitution du prêt que ce dont vous aviez besoin au départ.

(Ceci est un peu complexe – mais, en bref, si vous pensez avoir besoin d’emprunter 3 m, vous pourriez obtenir une dette de 3,1 m, car les prix des obligations à 2% sont inférieurs au pair.) Tu peux voir le

Deuxième – Intérêt variable.Historiquement, 2% est très, très basintérêt. Mais si vous parlez de quelques millions, même 2%, c’est beaucoup. C’est 20 000 DKK par million, par an.

Pour ceux qui ne peuvent pas supporter cela, il existe des prêts à intérêt variable – fixés pour 5 ans, pour 3 ans, pour 1 an ou variables par mois. L’intérêt sur ces emprunts – pour tous – est proche de zéro ou effectivement nulle. Le fait est que chacun de ces prêts a une période de «réémission» et, une fois cette période écoulée, les taux d’intérêt sont actualisés en fonction des nouveaux prix du marché.

À l’heure actuelle, par exemple, le F5 – fixé pour cinq ans – a un taux d’intérêt d’environ 0,15% (plus ou moins 0,05%). Cela signifie que vous payez 1 500 DKK par million d’emprunteurs par an. C’est absolument fou.

Le fait est que si vous contractez ce prêt en 2018, vous paierez le même intérêt pour 2019, 2020, 2021 et 2022. Mais lorsque 2023 sera atteint, votre taux d’intérêt sera actualisé. Bien qu’il reste bas depuis 2010, le taux d’intérêt peut remonter et vous pourriez vous retrouver avec un taux de 1,5%, voire 2%, voire plus.

Troisième – Mélange de l’intérêt fixe et variable.Vous n’avez pas besoin d’être simplement fixe ou variable – vous pouvez également obtenir une combinaison des deux. Par exemple, si vous empruntez 3 millions d’euros pour le prêt realkredit, vous pouvez emprunter 2 millions d’euros avec un taux d’intérêt fixe pour 5 ans et 1 million d’euros avec un taux fixe pour 30 ans.

Est-ce que ça vaut le coup? Dans le cas ci-dessus, par exemple, vous obtiendrez un intérêt effectif de 0,76%, soit un taux supérieur de 0,61% à celui du F5 (18 270 DKK par an et par million), tout en assurant votre risque extrême – si les taux montent en flèche, l’effet serait un peu atténué par la composition des prêts.

Taux d’intérêt au Danemark au cours des vingt dernières années . .

Prêts à intérêt seulement.Lorsque vous prêtez de l’argent, vous devez, sur la durée du prêt, a) payer un intérêt sur le montant prêté, et b) rembourser le prêt lui-même, en plusieurs versements. Si vous prêtez de l’argent pendant trente ans, vous devrez chaque année rembourser au créancier 1 / 30e de la valeur du prêt, plus les intérêts.

Au Danemark, nous avons des prêts qui vous permettent de sauter b) pendant les dix premières années – pour que vos prêts soient effectivement rentables. seul intérêt. Vous n’avez pas à vous soucier des acomptes provisionnels pendant une décennie.

Seul intérêt? C’est lagrosse affaire 👌🏻

Bien que les taux d’intérêt soient très bas, les prix de l’immobilier sont élevés – et si vous prêtez par exemple 3 millions de DKK sur trente ans, en plus des intérêts, vous seriez censé rembourser 100 000 DKK par an. En termes de flux de trésorerie, cela peut être un tueur pour la plupart des gens. C’est beaucoup d <argent.

Dans ce cas, vous construiriez des actions – ce n’est pas que vous «jetiez» votre argent. Mais, si cela se produit, vous lierez une fraction très élevée de votre valeur nette à un seul actif. C’est risqué.

Si, par contre, vous ne payez que des intérêts, vous avez le choix. Dans la vie, surtout quand on regarde l’avenir – avec toutes ses incertitudes – le plan ou la configuration qui vous donne le plus d’options est souvent le meilleur. Si vous obtenez un prêt avec intérêt seulement, vous pouvez, si vous le souhaitez, toujours rembourser des acomptes sur le prêt lui-même. Mais tu n’est pas obligé pour le faire.

Si vous obtenez un prêt à intérêt seulement,acheter une place peut coûter moins cher que louer dans la grande majorité des cas. En outre, vous auriez plus d’argent dans votre poche tous les mois. Flux de trésorerie. C’est ce que tu veux.

Sans cette règle, je n’aurais pas acheté mon appartement. C’est ce qui fait la bonne affaire.

Les inconvénients? Des prises? Deux:

i) Vous devez (évidemment) toujours rembourser le capital, éventuellement.Dans le cas d’un prêt de 3 millions d’euros, après dix ans, vous devrez commencer à payer 150 000 (et non pas 100 000) DKK par an. Si vous restez au même endroit et avec le même emprunt, la fête est terminée. Vous pouvez cependant renégocier votre prêt – le type de transaction que vous obtiendrez (bon, mauvais, etc.) dépendra de la façon dont les taux d’intérêt ressemblent à l’époque.

ii) Les prêts «sans remboursement» ont un bidraggsat légèrement plus élevés – plus à ce sujet, ci-dessous.

Remarque– En 2018, certaines banques expérimentent des prêts sans remboursement depuis 30 ans. Donc, techniquement, vous ne payez que des intérêts, pour toute la période. Beaucoup de mises en garde s’appliquent. !

Les Bidraggsats.Si vous recherchiez la capture «à intérêt zéro», la voici: les bidragssats. Les bidragssats sont des frais, fixés par les banques, pour vous faire gagner de l’argent même si vous ne payez aucun taux d’intérêt (ou négatif!). Pour un prêt fixe de 30 ans sans remboursement, cette commission est de 1% par an.

Ces frais sont absolus bul **** t. Les banques ont fait des cartels et, comme elles ne peuvent pas gagner de l’argent avec des taux d’intérêt élevés, elles augmentent simplement ces frais de concert.. C’est ridicule.

Cela signifie que même si le taux d’intérêt de votre prêt est de 0,15%, votre taux effectif – ce que vous aurez à payer chaque année en tant qu ’« intérêt »- sera d’environ 1%. Il n’ya aucun moyen de contourner cela. (Ou, si vous connaissez un moyen de contourner ce problème, faites-le moi savoir!)

Le montant des bidragssats à payer dépend de quatre facteurs:

a) à quelle banque et institution de crédit empruntez-vous?– par exemple. Jyske / BRF Kredit sont les moins chers, tandis que Nykredit / Totalkredit sont les plus chers.

b) combien de la valeur de l’appartement vous devez emprunter– si vous avez capitalisé (ce qui signifie que vous avez payé) 50% de votre appartement, les bidragssats sont plus bas que si vous n’avez capitalisé que 20%. Plus vous avez remboursé votre emprunt, plus les bidragssats sont bas.

c) si vous avez pris des remboursements ou aucun remboursement– les prêts sans remboursement paient ~ 0,2% de plus par an.

d) quel type de prêt vous obtenez– plus l’intérêt est bas, plus les bidragssats sont élevés.

Alors ne soyez pas dupe. Toujours demander à la banque sur les bidragssats. Vous ne payerez vraiment pas 0%, 1% ou 2% – demandez aux banques quel est votre taux réel et réel.

Remarque– Les banques ont une mesure appelée ÅOP – cette mesure comprend: le taux d’intérêt, vos bidraggsats et l’impact en pourcentage annualisé de vos coûts de transaction.

Note IIN’utilisez pas Nykredit!Si les gens ne les utilisent pas, ils seront obligés de réduire ces frais – et ce sera une inspiration pour les autres banques qui ne les suivront pas. pour années , et il n’ya pas assez de réaction des clients comme il se doit.

Note III– Les Bidragsats sont négociables. Ce n’est peut-être pas le cas directement – après tout, les banques les règlent pour tous leurs clients. Mais, comme ils sont définis et basés sur le montant du prêt realkredit en pourcentage de la valeur de votre propriété, si la valeur de la propriété augmente – comme cela a été le cas au cours des cinq dernières années environ – vous pouvez (et devriez) demander que les bidragssats soient ajustés.

Si vous avez acheté votre appartement pour 3 m, et qu’il vaut maintenant 4 m, votre prêt sera inférieur en pourcentage à sa valeur par rapport au montant initial. Pour cette raison, vous pouvez demander et devriez demander que vos bilans de données soient recalculés.

Vous pouvez voir les différents bidragssats.

Prêts bancaires – Les prêts coûteux

Vous pouvez utiliser ces prêts bon marché – les prêts realkredit – pour un maximum de 80% de la valeur de la propriété. Pour les 20% restants, vous devez soit vous autofinancer, soit demander un prêt bancaire, le «prêt onéreux».

Quel que soit le cas, vous devez autofinancer au moins 5% de l’achat. Ensuite, vous pouvez demander aux banques de vous prêter la différence entre ce que vous avez payé (minimum 5%) et 20%.

Ces prêts sont plus chers que ceux de realkredit. Début 2018,vous pouvez vous attendre à payer 3 à 7% par an, sinon plus, en fonction de la banque et de votre profil de risque.

Les prêts bancaires ont généralement une durée maximale de dix ans et vous ne pouvez pas obtenir l’accord «sans remboursement». Vous devez rembourser.

Contre-prise.Néanmoins, les prêts bancaires ne sont pas aussi mauvais qu’ils sont compensés. Contrairement aux prêts realkredit,vous pouvez négocier le taux d’intérêt. Dans ce cas, vous pouvez jouer les banques les unes contre les autres – si l’on vous offre 3,5%, vous pouvez montrer à une autre banque cette offre et lui demander de faire correspondre. Ainsi, vous pouvez arriver lentement à des taux d’intérêt d’environ 3% – et non aux 5%, 6% ou plus que les banques essaieront de vous faire entrer en premier.

Également– Ces prêts n’ont pas non plus de bidragssats. Cela signifie que si vous avez un prêt fixe sans remboursement, vous pourriez payer – en réalité – le même tarif pour le prêt fixe et pour le prêt bancaire – environ 3% dans les deux cas.

Déductions fiscales sur les hypothèques

Au Danemark, vous êtes autorisé à déduire 33% du montant des intérêts annuels de votre impôt sur le revenu. Cela signifie que si votre taux d’intérêt est de 1,5% (y compris les bidragssats), votre taux effectif – et maintenant final le taux d’intérêt sera de 1%, sous la forme de 1,5% * 66% = 1%.

Vous allez quand même payer 1,5% à la banque. Mais vous récupérerez ces 0,5% comme une augmentation de salaire / revenu après impôts effective. Si vous avez emprunté 3 millions de dollars, vous gagnerez 14.850 DKK de taxes par an.

C’est la différence entre les coûts mensuels «brutto» et «netto». Brutto sont les coûtsavantcette déduction, et netto sont les coûtsaprèsla déduction. À long terme, cela peut représenter beaucoup d’argent.

Note je– Il a été question de réduire cette déduction de 33% à 25% – là encore, nous sommes à la merci des lois danoises.

Note II– Si vous ne payez pas d’impôts (quelle que soit la raison), vous n’obtiendrez pas cette déduction, car elle est basée sur votre revenu.

+ Important!C’est fortement – très fortement – suggéré que vos options de financement soient approuvées par la banque.avantvous commencez sérieusement à chercher un appartement. Il faut généralement au minimum quelques jours – mais généralement environ une semaine, voire plus – pour que vos prêts préférés soient préapprouvés. Si vous êtes dans une guerre d’enchères ou si vous êtes prêt à faire une offre, vous voulez que tout cela soit réglé.

Notez également– Une fois l’approbation obtenue, la banque émettra une «garantie bancaire». Cette note spécifie que vous avez été pré-approuvé pour un montant spécifique et serait normalement valide pendant quelques mois.

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