Loi Pinel 2019 : explication & simulation ⇒ vos impôts vont FONDRE !

Loi Pinel 2019 : explication & simulation ⇒ vos impôts vont FONDRE !
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La loi Pinel, entrée en vigueur en 2015 est un dispositif permettant à certaines personnes de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu, grâce à un achat immobilier. Si vous payez plus de 250 euros d’impôts mensuels, cette loi pourrait très bien vous intéresser. Nous vous disons tout sur la loi Pinel, et nous vous proposons exceptionnellement une simulation GRATUITE et SANS ENGAGEMENT pour calculer votre économie !

La loi Pinel : Explications :

Quand on paie beaucoup d’impôts, on cherche généralement des solutions pour bénéficier d’une réduction. Si le fait d’investir dans la pierre est connu, il faut comprendre tous les rouages du mécanisme pour que cela devienne intéressant. Si les lois de défiscalisation grâce à l’achat immobilier ne sont pas nouvelles, la loi Pinel connait un franc succès.

La loi Pinel pour les contribuables :

Dans ce cadre, la loi Pinel offre une possibilité supplémentaire aux contribuables de payer moins d’impôts. Il faut, pour cela investir dans une construction neuve ou ancienne, dans des zones éligibles, pour que l’habitation soit mise en location. Le dispositif Pinel est également ouvert aux personnes qui voudraient souscrire des parts dans une SCPI (Société Civiles de Placement). Attention le zonage est revu chaque année par le Gouvernement. En effet, certaines communes auront atteint leur objectif et d’autres pourront rentrer alors dans le cadre de telle ou telle zone de construction ou de réhabilitation. Si le logement est acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, il est possible de bénéficier de certains avantages, en contrepartie d’obligations.

Par cette loi, le gouvernement souhaitait agir dans différents domaines même si ce que le contribuable voit, dans un premier temps, c’est la possibilité de voir diminuer ses impôts.

La durée de location :

Le bien immobilier, acheté par le contribuable, doit être mis en location nue, comme habitation principale, douze mois maximum après l’achat ou l’achèvement des travaux. La durée de location est choisie par le propriétaire. Il peut en effet décider de louer le bien pendant 6 ans minimum ou aller jusqu’à 9 ans. Ce choix doit être fait en conscience, car il est ensuite irrévocable. Au-delà de cette période, il est possible de prolonger la période de location sur 3 ans. C’est la durée de location qui va déterminer la réduction de l’impôt. Mais si le propriétaire veut pouvoir jouir de son bien, il doit réfléchir en amont à la meilleure option.

Le calcul de la réduction d’impôts :

Pour avoir une estimation claire, vous pouvez faire une simulation sur un site dédié. En règle générale, la loi Pinel indique que la réduction de l’impôt se calcule en fonction du prix de revient, sans aller au-delà de 5 500 €/m².

Il est évident que plus le montant d’acquisition est élevé, plus la réduction est élevée ; mais il est néanmoins plafonné à 300 000 euros maximum.

De même, plus le délai de location est long, plus la défiscalisation est importante. Les personnes ayant investi dans la pierre, avant le 31 août 2014 voient un taux de réduction de 18% annuels. Les personnes, devenues propriétaires ultérieurement, mais avec une durée de location de 9 ans, ont le même taux.  Ce taux peut encore monter si la durée de location est prorogée (+6 ou 3%, selon les cas), soit 21% maximum. Celui-ci baisse à 12% si la durée de location est de 6 ans seulement et l’acquisition faite après la fin août 2014.

Ce calcul est différent pour les logements achetés en Outre-Mer. Il est alors plus judicieux pour un propriétaire, de louer son bien sur 12 ans (9 ans, plus prorogation de 3 ans). Le taux de réduction annuelle de l’impôt sur le revenu peut alors atteindre les 32%.

Pour une durée de location de 6 ans, le taux baisse à 23% annuels. N’hésitez pas si vous voulez avoir une bonne estimation, à passer par un simulateur. En fonction de la zone géographique, cet outil de calcul vous permettra d’avoir des chiffres personnalisés.

La loi Pinel et les logements neufs :

Investir dans l’ancien nécessite certaines connaissances pour que l’investissement ne soit pas hasardeux. Il faut souvent procéder à des gros travaux, comme la toiture, l’électricité, le raccordement au tout à l’égout, quand il ne faut pas revoir dans un premier temps les fondations. Tout cela représente un coût non négligeable, qui vient se rajouter à la valeur de départ du bien. Il faut, en outre, y consacrer beaucoup de temps. Avec les nouvelles lois énergétiques, notamment, les futurs propriétaires n’ont pas de souci à se faire. Les constructions sont tenues de se conformer aux nouvelles normes de construction. La loi Pinel peut donc être intéressante pour les futurs propriétaires qui n’ont pas le loisir de consacrer du temps à des travaux de rénovation. Il est alors possible d’acheter une habitation récemment construite ou en cours d’achèvement.

La loi Pinel pour les logements anciens ou dits réhabilités:

Pourtant, certaines personnes préfèrent investir dans l’ancien, car les maisons ou les appartements ont un cachet que les maisons neuves n’ont pas. Elles sont attachées à l’histoire d’une ville ou d’un quartier qu’il faut réhabiliter. Il est possible avec la loi Pinel, d’acheter dans l’ancien, si le futur propriétaire s’engage à transformer le logement pour qu’il réponde aux normes du label  « haute performance énergétique rénovation ». Dans ce cadre, on parle du label Bâtiment Basse Consommation (le fameux BBC) ou encore la réglementation thermique RT 2012. Les habitations répondraient ainsi aux mêmes normes que dans le neuf. Il faut préciser que les travaux à réaliser doivent être importants, que ce soit pour une maison ou un appartement. Cela a pour but d’utiliser un parc immobilier existant, mais étant tombé dans le domaine de l’insalubrité, par exemple.

Pour le locataire quel que soit le logement choisi par le propriétaire, c’est le gage de faire des économies d’énergie ; puisque le logement bénéficie d’une isolation de très haute performance. Pour ce faire, dans l’ancien, il faut qu’une personne extérieure habilitée, fasse un examen scrupuleux de l’habitation en s’aidant d’un document spécifique de l’administration fiscale. Les recommandations qu’il fera devront alors être suivies à la lettre pour que le propriétaire puisse mettre son bien en location et bénéficier de la réduction d’impôt.

Mais voir le dispositif Pinel comme uniquement consacré aux personnes aisées, financièrement, serait une erreur.

La loi Pinel pour les français de la classe moyenne :

La loi Pinel, comme nous l’avons dit, a d’autres buts que celui de proposer une défiscalisation aux particuliers.

Elle permet également de soutenir l’investissement dans un bien à destination locative ; notamment dans des endroits, en France, où la demande de location est supérieure à l’offre proposée. Ces locations s’adressent principalement à des ménages qui ne pourraient prétendre à un logement social, parce que leurs revenus sont supérieurs aux barèmes, mais qui éprouveraient des difficultés à trouver un logement classique.

Les raisons à ces refus sont nombreuses : Pénurie de logements (d’où la promulgation de la loi), mais aussi des propriétaires trop exigeants, en matière de ressources mensuelles. Les zones dites « tendues » voient souvent le prix de l’immobilier flamber. Or, de nombreuses personnes ; même avec un emploi stable, ne peuvent pas répondre aux exigences des propriétaires.

Avec la loi Pinel, le propriétaire ne peut prendre que des personnes dont les ressources ne dépasseraient pas un certain plafond. Celui-ci fluctue, en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Bon point pour le locataire : Si sa situation financière évolue favorablement en cours de bail, le plafond de loyer demandé ne peut pas être revu à la hausse ; car on prend dans ce cas, l’état financier à la date de signature du bail de location. On peut alors parler de pouvoir d’achat revu à la hausse.

A noter que le locataire voulait résilier le bail, pendant la durée d’engagement, la personne suivante serait tenue de reprendre le plafond de loyer déterminé à la date de signature initiale.

Peut-on louer à quelqu’un de sa famille ?

Depuis janvier 2015, cette possibilité s’offre aux propriétaires. Ce que ne permettait pas, par exemple, la loi Duflot, elle aussi de défiscalisation.

Les propriétaires peuvent ainsi louer leur bien à un descendant (enfants) ou un ascendant (parents), grâce à la loi Pinel. Attention, toutefois, cela est possible uniquement si la personne ne figure pas sur le foyer fiscal du propriétaire. Le propriétaire est tenu de demander le versement d’un loyer et le locataire, tenu de s’en acquitter. Le parent ne peut être logé à titre gratuit.

Les ressources et les charges des locataires :

De même, le propriétaire sera plafonné au niveau des charges qu’il pourra demander. Vous pourrez retrouver ce plafond en bas du tableau ci-dessous. La surface qui est prise pour estimer le montant de ce plafond, est bien entendu, la surface habitable du logement.

Il est bon de noter que si l’habitation comprend un garage ou un emplacement de stationnement, cela ne peut pas être pris en compte sans le calcul. Mais il est possible de faire ce que l’on appelle une mesure de tempérament. Cela veut dire qu’il est possible de modifier ce plafond, en vertu de cet avantage, si le fisc vous en donne l’accord. Si vous voulez avoir toutes les informations, en les personnalisant, mieux vaut se tourner vers un simulateur. Ces outils de calcul sur le net, vous permettent d’avoir une vision plus claire de ce que vous pourrez demander, en fonction de votre situation géographique et le montant que vous pourrez déduire de vos impôts.

Plafonds de ressources des locataires pour la loi Pinel en 2019

 Zone A[1]

 

Zone A Bis[2]Zone B[3]Zone B2[4]
1 Personne38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Un couple57 146 €57 146€41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge68 693 €74 912 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge82 282€89 439 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge97 407 €106 415 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge109 613 €119 745 €80 103 €72 093 €
Personne à charge supplémentaire+ 12 213€+13 341+ 8 936 €+ 8 041 €
Barème 2019 des loyers12.75 €/m²17.17 €/m²10.28 €/ m²8.93 €/m²

 

[1] Cette zone correspond à l’Ile de France, partie française de Genève, la Côte d’Azur, mais aussi Marseille, Lyon, Montpellier ou encore Lille…

[2] Cette zone comprend Paris et la petite couronne (29 communes)

[3] Dans la zone B1 sont compris les départements d’Outre-Mer, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Toulouse (soit toutes les villes comptant plus de 250 000 habitants ou les villes présentant des loyers extrêmement élevés…

[4] Dans la zone B2, pour être éligibles à la loi Pinel, les communes doivent demander un agrément auprès du Préfet de la région. Sans ce dernier, elles sont reléguées en zone C ; c’est-à-dire ne pouvant prétendre à ce dispositif. La zone C peut également demander un agrément.

Comment doit-être vue la loi Pinel ?

Payer moins d’impôts annuels est un premier point à voir, quand on souhaite acheter un bien, en passant par le dispositif Pinel, mais pas seulement.

Il faut bien comprendre qu’au-delà de ce facteur, cela vous permettra d’avoir des revenus complémentaires pour votre retraite.

En louant à un de vos proches (ascendant ou descendant), vous pouvez lui donner un coup de pouce. Il devient en effet, difficile dans certaines communes, de trouver un logement décent, quand les ressources mensuelles sont moyennes. Or, c’est souvent dans les grandes agglomérations ou dans les grandes villes que l’on peut trouver du travail. Sans résider à proximité, il parait impossible de postuler à un emploi et de gagner sa vie. Cela apparait donc comme un cercle vicieux. En investissant dans un logement ; qu’il soit neuf ou réhabilité, vous avez, par rebond, la possibilité, de permettre à une personne ou une famille de trouver un emploi salarié, peut-être plus valorisant. Cette personne peut vous être étrangère ou faire partie de votre famille. Ce geste peut être vu comme social.

Enfin, le bien immobilier fera ensuite partie de l’héritage que vous laisserez aux vôtres. Il ne faut pas oublier qu’après la période de location de 9 ou 12 ans ; si vous avez voulu aller au plus loin de ce que permettait la loi, vous pouvez disposer de votre bien.

Que faire après la durée de location maximale de la loi Pinel ?

Vous avez acheté un bien et l’avez loué pendant 12 ans, en bénéficiant de la défiscalisation Pinel ? Trois options s’offrent à vous. Vous pouvez faire le choix d’habiter ce logement et le considérer comme résidence principale. Vous pouvez également en faire une résidence secondaire pour en profiter ou en faire profiter vos proches ou vos amis. En fonction de la zone géographique où le bien est situé, cela peut faire un pied à terre sympathique pour les vacances ou les week-ends.

Vous pouvez également vendre ce bien. Si le marché de l’immobilier est favorable, vous pourriez, non seulement avoir bénéficié d’une réduction d’impôts pendant 12 ans sur ce bien, mais faire une belle transaction. Une plus-value est tout à fait envisageable, si vous avez opté pour une ville cotée et que le bien est de qualité.

Enfin, vous pouvez continuer à mettre ce bien en location. Vous n’êtes plus alors tenu de respecter les plafonds de la loi Pinel. Vous pourrez alors avoir un complément de revenus mensuels des plus appréciables, d’autant que vous n’êtes plus tributaires du plafonnement.

La loi Pinel ; offre plus d’opportunité que la loi Duflot, notamment au niveau de la location à un membre de la famille. Cet investissement, va permettre au propriétaire, non seulement de voir réduire ses impôts annuels, mais de faire un geste pour une ville que peut-être il affectionne. Cet achat doit être vu sous plusieurs angles : La durée de location, mais aussi le fait que le bien immobilier, à terme, pourra faire l’objet d’une revente ou faire partie du patrimoine familial et donc d’un héritage pour des descendants.

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