Investir en SCPI: Tout savoir sur un investissement très peu impacté par la crise sanitaire !

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Il va sans dire que la grande majorité des investisseurs français ont l’ambition, depuis longtemps, d’acquérir des biens immobiliers locatifs. La preuve en est qu’au cours des dernières années, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont accumulé plusieurs milliards d’euros d’actifs. Cependant, comme elles sont également sensibles aux fluctuations du marché, il est essentiel qu’elles comprennent la situation. Ce billet vous montrera comment investir dans les SCPI tout en minimisant vos risques.

Que font exactement les SCPI ?

Les SCPI, qui sont apparues dans les années 1960, offrent aux investisseurs privés diverses options pour entrer sur le marché de l’immobilier commercial. Elles permettent à ces derniers de s’engager dans des sociétés d’investissement immobilier dans le cadre d’un effort d’investissement collectif afin de garantir une source de revenus constante dans le temps. L’expression  » immobilier papier  » fait référence à des actifs (en l’occurrence, des biens immobiliers) obtenus via l’achat d’actions d’entreprises (appelées ici  » papier « ).

Ainsi, l’investissement en SCPI offre l’avantage d’un petit placement avec une diversité inégalée tout en évitant le poids de l’administration quotidienne, ce qui est un avantage non négligeable. Le principal inconvénient est que la récupération du capital n’est pas garantie. De plus, une SCPI n’étant pas cotée en bourse, elle n’a pas la liquidité d’autres actifs tels que les actions, les obligations, etc.

Quels sont les risques liés à l’investissement dans les SCPI ?

La sélection des SCPI est la source de danger la plus importante. Il est suggéré de varier ses options plutôt que de les élargir pour augmenter ses chances de réussite. Au lieu de sélectionner trois SCPI au profil identique, vous pouvez choisir les options suivantes : Une SCPI pour les métiers de la petite enfance ou de la quatrième année, ainsi qu’une SCPI pour le développement durable et une SCPI commerciale, sont en cours de développement.

Par ailleurs, il est préférable d’investir dans des SCPI qui ont constitué des réserves de trésorerie pour faire face à d’éventuels problèmes de location par exemple. Pour réduire les risques, il est recommandé de consulter un conseiller en investissement financier. Les informations relatives aux SCPI sont disponibles en cliquant ici.

Qu’en est-il du rendement ?

Le rendement locatif de cette année, ainsi que les méthodes employées pour valoriser les parts de la SCPI, décideront du retour sur investissement. Ces deux variables ont non seulement un effet important sur l’attractivité de la société, mais elles ont également un impact significatif sur le calcul du rendement.

Garder constamment un œil sur le résultat final… Il est important de noter qu’une baisse de la valeur intrinsèque de la SCPI n’a pas nécessairement un impact négatif sur la capacité de l’indice à continuer à distribuer les mêmes revenus.

Même si la valeur de l’actif sous-jacent baisse, le rendement peut augmenter, garantissant ainsi la rentabilité. Les SCPI, quant à elles, renforcent la capacité d’acquisition d’actifs afin d’augmenter le montant d’argent investi annuellement. En conséquence, elles seront plus attentives à la manière dont elles distribuent l’argent.

Ce point est abordé plus en détail dans la section suivante. Option 3 : Collecte de ressources Il n’est pas possible d’intégrer les deux avantages mentionnés précédemment en une seule solution.

Il s’agit, en fait, de l’approche d’investissement la plus avantageuse pour les SCPI. En réalité, aucun d’entre eux ne peut assurer un avenir sûr et fructueux à lui seul.

Fiscalité et liquidité : la voie intelligente à suivre

Il est recommandé de souscrire un contrat d’assurance-vie pour protéger ses parts de SCPI. Cela permet de taxer ses gains conformément aux dispositions du contrat, d’où une augmentation de la valeur au fil du temps. Mieux encore, le souscripteur bénéficie de la part de l’assureur du même niveau de liquidité que pour tout autre contrat d’assurance-vie.

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En conséquence, il sera mieux loti que si les revenus fonciers étaient imposés de manière conventionnelle. Une demande d’information à l’avenir permettrait de réaliser les recommandations d’allocation d’assurance-vie les plus précises et les plus personnalisées.

La banque, accompagnée des informations requises

Les SCPI peuvent être achetées avec un prêt bancaire. De même, il peut être nécessaire pour les SCPI d’acquérir les connaissances adéquates avant la concurrence afin de maximiser leur potentiel. Du côté de la banque, l’effet de levier Il est possible d’investir dans des SCPI avec un prêt bancaire de 2,6 % et d’obtenir un rendement de 5,02 %, à condition que l’investisseur remplisse les conditions nécessaires. Pour rembourser le prêt, de simples mensualités sont nécessaires, avec la possibilité de déduire les intérêts des revenus de la SCPI également. Le bénéfice financier possible Les SCPI doivent communiquer chaque année une valeur immobilière exacte afin de respecter leurs obligations d’ouverture et de transparence. L’intervalle entre la diffusion de l’information sur la hausse de la valeur de la part et la date à laquelle elle devient effective permet à l’investisseur de souscrire à la hausse de la valeur de la part. Ainsi, avoir les bonnes connaissances au bon moment peut permettre d’investir intelligemment dans les SCPI.

N’est-il pas vrai que la majorité des SCPI sont encore disponibles avec une décote ?

C’est ce que confirme le dernier observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea, qui montre que la crise sanitaire a eu un effet minime sur la valeur des actifs immobiliers et, par conséquent, sur les prix des parts. C’est une excellente nouvelle pour les porteurs de parts de SCPI ou les souscripteurs qui ont déjà vu les rendements se maintenir (4,43 % au deuxième trimestre 2021).

Le rendement actuel, qui correspond au taux de distribution des loyers, doit être suivi parallèlement aux prix des parts, qui reflètent la valeur du patrimoine de chaque SCPI, établie par les valeurs d’expertise à la fin de chaque année.

Les sociétés de gestion peuvent modifier le prix des parts de SCPI dans la limite de 10% par rapport à leur valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur réelle du patrimoine immobilier telle qu’elle est déterminée par sa dernière valeur d’expertise.

Pour bénéficier d’une réduction de prix, la valeur de reconstitution de la part doit être inférieure de plus de 10% au coût de souscription. Une mauvaise tendance se manifeste si la valeur de souscription tombe à 90 % de la valeur de reconstitution avant que le prix de la part ne soit augmenté davantage.

Les valeurs de reconstitution sont réduites.

Linxea indique qu’il y a une réduction moyenne contrôlée de 0,53 % en comparant 2019 à l’évolution des valeurs de reconstitution produites fin 2020 et communiquées au premier trimestre 2021. La catégorie des bureaux est la plus touchée, avec une baisse moyenne de 1,28 %, suivie de la catégorie des commerces, avec -0,65 %, et des catégories variées et spécialisées, avec une baisse d’environ -0,4 %. En revanche, les quelques SCPI du secteur résidentiel ont bénéficié de la hausse des prix de l’immobilier, ce qui s’est traduit par une augmentation substantielle de leurs valeurs de reconstitution. Seules trois des 71 SCPI examinées par Linxea ont connu une baisse de la valeur de reconstitution supérieure à 5 % : Actipierre Europe, Pierre Plus, et Patrimmo Commerce (3 SCPI appartenant à la catégorie Commerce).

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Un scénario dans lequel la grande majorité des personnes bénéficient d’une remise

Linxea précise ensuite que le prix unitaire moyen des SCPI est inférieur de 3 % à leurs valeurs de reconstitution, ce qui se vérifie dans tous les secteurs d’activité (-3,1 % pour les bureaux, -2,2 % pour les commerces, -3,2 % pour les diversifiés, -1,8 % pour les spécialisés et -7,2 % pour les résidentiels).

En raison de ces ratios, les membres acquièrent maintenant leurs unités pour une moyenne de 3 % de moins que la valeur réelle des actifs qu’ils achètent. Autrement dit, les prix des parts ne sont pas exorbitants et permettent, dans certains cas, de réaliser une petite économie, notamment pour les SCPI résidentielles.

« En conséquence, le climat du marché profite à la fois aux acquéreurs et aux détenteurs de parts, car ces statistiques indiquent une marge de sécurité substantielle contre d’éventuelles baisses des prix des parts. Il est vrai qu’il faut une baisse globale de 13 % de l’immobilier marchand pour qu’une baisse générale des prix des parts se produise «  »valeurs » » Le marché est en désordre «  », déclare Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea.

Par ailleurs, 15 des 71 SCPI présentent une prime (leur valeur de reconstitution est inférieure au prix de la part), l’écart atteignant 5% pour seulement deux d’entre elles (voir tableau ci-dessous) (Pierre Plus et Patrimmo Commerce). Par conséquent, la majorité des SCPI sont vendues avec une décote, 24 d’entre elles ayant une performance supérieure d’au moins 5 % au prix de la part.

Sylvie Faure

Après une expérience au sein d’un grand organisme de Presse, Sylvie à souhaitée retrouver une équipe à taille « plus humaine ». Elle oriente son travail sur les conseils et les actualités « Consommation – Vie Pratique », sa rubrique de cœur, pour Miroir Mag.

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